在北京朝阳买房真的是一言难尽后劲不足是问题!
现在北京第一档次的区域是东城、西城和海淀,东西城就不说了,这几年海淀跟朝阳的差距在肉眼可见的扩大。
第一,GDP的差距。两区从2015年的不分伯仲,到现在朝阳已经被海淀拉开了接近30%,而且考虑到过去几年的增速,这个差距还在继续扩大。所以,这就能从某种程度上解释,为什么15-17年那波朝阳涨的快,而现在不行了的原因。
第二,在GDP差距拉大的情况下,朝阳就必须加大卖地的速度,这就造成朝阳区的新房空前的多,朝阳今年17个地块接近200w方的供应,而海淀只有4个地块(四季青2个+永丰南2个)总共也就20w方左右的供应。朝阳的供应量是海淀的10倍,而且朝阳的次新房,比如20年房龄以内的房子,也是海淀的好几倍,因为三山五园、北大清华啥的占据了大量的优质地段,所以两个区的房子的稀缺度,高下立现。
第三,海淀的教育、科技、文化是最优质的产业,门槛极高,也是北京的重点发展方向,而以商贸为主的朝阳相比之前就要逊色很多。
所以,作为朝阳次新房业主,我一个非常直观的感受就是,只要小区的成交量一大,价格稍微有点上涨的苗头,购房人就跑到别的区域看房去了,因为朝阳这个地方选择实在太多了,二手次新房你可以选择望京、双井、太阳宫、新北苑、朝青、东坝、奥森、亮马桥等等,新房你可以选择奶西、崔各庄、东坝、王四营、金盏、十八里店等等等,价格基本都是七八万,同质化严重。而海淀今年的新房总共4个地块,四季青2个地块都是超低密度,单价肯定12w以上还都是大平层,与普通人无缘,永丰南那俩地块面向普通购房者,但总共也就900-1000套,肯定挤破头,除此之外,别无供应,二手次新基本就集中在四季青、世纪城、万柳和清河,总量很少。
朝阳不光现在比较暗淡,在可以预见的未来,上面说的崔各庄、奶西、金盏、十八里店、东坝等等,还会持续不断的供地,总量大的惊人,比如热门的奶西总共10个地块,这才开盘了2个,后面8个在房住不炒的大背景下依然还是8-8.5w的单价,你说你买了怎么涨价?而这10个地块无论对新北苑还是望京的冲击,都是巨大而持久的。
朝阳现在就是经济增速慢,只能多卖地,但是地卖的越多,房子就越不好卖,形成一个负反馈的尴尬局面。昌平、大兴、丰台这些供地大户也是类似的,只是还不如朝阳好过。
所以,想买朝阳的同学,你好好分析一下我上面说的这些话,从稀缺度的角度好好理解,我对朝阳真的是又爱又恨,眼瞅着过去的优等生被东西海甩的尾灯都快看不到了,希望朝阳能早日雄起。
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