装配式住宅实地调研——像造汽车一样造房子大规模工业化还有多远

　　低碳的发展理念正在重塑房地产行业的建筑模式。今年以来，包括北京和广州在内的多个城市，均发布公积金支持装配式建筑的政策，即购买该类住宅，公积金贷款额度可上浮。

　　所谓装配式住宅，即是指把大量现场作业转移到工厂进行，将在工厂加工制作好的构件和配件（如楼板、墙板、楼梯、阳台等），运输到施工现场，进行装配安装而成的住宅。

　　此前，住建部等部门亦多次提出，要“像造汽车一样造房子”。在政策持续加码下，装配式住宅被认为是房产行业的风向标。如何像“造汽车”一样造房子？目前仍存在哪些发展瓶颈？证券时报记者近日进行了实地探访，并就上述话题与多位专家进行探讨。

　　一个个散乱却标准化的零件可以拼成一辆汽车。而用标准化的房屋组件，像搭积木一样拼装出一个完整的建筑结构，也逐渐成为房屋建造装配的新思路，目前正越来越多地应用在住宅施工中。

　　在上海惠南的一个楼盘建筑工地上，证券时报记者看到，现场没有脚手架，只有几台塔吊在忙着运输一块块预制好的“积木”。而正在“组装”的楼层，十几位“装配师”各自忙碌着，有的在装内墙，有的在装窗户，一旦有“积木”运上来，装配师们便根据指挥小心翼翼地取下，按照相关要求，一一安装在适合的位置。

　　“将一块块‘积木’定格在位置上，一层楼大约只需1天半时间，加上浇筑固定等环节，约需要七八天的时间。”上海建工房产事业一部惠南项目部B7-5地块项目经理俞宙接受证券时报记者采访时透露。

　　这样的楼盘施工方式，在上海建工房产旗下项目中司空见惯。早在2008年，上海建工房产即有住宅试点装配式，2016年开始推广装配式住宅，目前公司在惠南的四个在建楼盘均为装配式住宅。

　　在“2023年深圳市装配式建筑示范项目名单”的公示中，全国工业化程度最高的高层保障性住房小区——龙华华章新筑在列。据建筑方介绍，“华章新筑”项目在工厂完成大多数建造工序，在现场现浇连接。每个模块单元内的结构、机电、给排水暖通和装饰装修等大部分工序在工厂进行高标准的工业化预制，最后运送到施工现场吊装及现浇受力构件混凝土后，形成完整建筑。

　　“对于住宅的装配式装修，相比较传统工艺，装配式质量更加结实耐用。”龙湖工作人员对记者表示，“例如，墙面整体干挂，高效施工，避免人为施工过程中出现的误差和空鼓。”

　　俞宙表示，装配式住宅的优势包括现场湿作业量减少，尘土和噪音等污染大幅减少；窗户等构件在工厂标准化生产，避免了现场作业因窗框后置、作业人员手势不同带来的质量问题；工期大幅压缩，与现浇模式相比，公司在惠南地区的四个在建项目采用装配式无脚手架体系，无需脚手架的装和拆，即可节约不少工作量。

　　在业内人士看来，装配式建筑最大的特点是可以实现精细化制造，与现浇模式相比，实现了粗放式生产到精细化制造的转变，是建筑工业化产品迭代升级的一种必然趋势。

　　中国(深圳)综合开发研究院副院长兼前海分院院长曲建接受证券时报记者采访时表示，建筑行业要实现低碳转型升级，需从两方面发力：一是在建筑的运营环节，通过绿色建筑技术的应用实现节能减排；二是在建筑的建造环节，应用装配式建筑技术、智能建造技术，实现建筑业的“工业化”“智慧化”转型。

　　《“十四五”建筑业发展规划》明确指出，“十四五”期间，装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上，打造一批建筑产业互联网平台，形成一批建筑机器人标志性产品，培育一批智能建造和装配式建筑产业基地。

　　目前，多地都在积极鼓励装配式建筑产业发展。浙江提出到2025年，装配式建筑要占新建建筑比重达到35%以上；海南更是提出，到2030年装配式建筑面积占新建建筑面积比重超过95%。

　　今年年初，上海在发布的2024年住房城乡建设重点工作任务中明确提出，提升预制构件智能化生产水平和装配式建筑品质，加快智能建造项目培育及经验复制推广。而在近期的土拍新规中，上海也增加了地块装配式建筑、绿色建筑和超低能耗建筑等具体要求。

　　而湖南则将装配式建筑列入重点产业倍增计划，2024年，该省装配式建筑总产值力争达到2000亿元。

　　各地不仅在顶层设计方面支持发展装配式住宅，更在销售端出台刺激政策。证券时报记者梳理发现，已有包括北京、广州、烟台等在内的多个城市，对购买绿色建筑及装配式建筑的新建住房，额外提高公积金贷款额度。

　　然而，证券时报记者在调研中发现，装配式住宅的发展目前仍存在不小的瓶颈，包括装配工缺乏以及建造成本过高等。因此，目前离大规模工业化还有很长的路要走。

　　“装配式住宅对装配工的技术要求较高。”俞宙说，“而房子因户型、面积等不同，构件都是定制化的，现场安装工人需要熟悉构件和流程。”

　　熟练的装配工却较为缺乏。“上海建工已形成装配式完整产业链，因此施工单位的管理人员和技术人员都是有装配式操作经验的，可以现场指导，而劳务工上手就需要时间。”俞宙说。

　　预制构件、现场装配，证券时报记者原以为装配式住宅的成本要低于传统现浇模式的住宅，但调研结果却相反，成本还要略高。

　　构件越标准、模具重复次数越多，构件成本无疑越低，但在实际中，户型多元化造成的预制构件不能重复利用，且房企之间的标准不统一，导致了装配式住宅成本普遍高于普通住宅。

　　“每个小区的房子房型、面积等不一样，不可能所有的构件都标准化出厂。”俞宙告诉记者，“而定制就需要专门的模具和专门的产线，成本虽然上来了，但在政策支持下，综合效能还是优于传统模式。”

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，装配式住宅是建筑产业作为支柱产业和高质量发展的体现和发展方向，但从目前的情况来看，发展的难题之一就是成本，装配式住宅的开发成本比普通房地产项目高，这或导致房价提高，降低购买人群或者企业的接受程度。

　　“与此同时，装配式住宅是一个系统工程，包括设计、安装、浇筑等步骤的无缝衔接。”李宇嘉表示，“目前，构件预制工厂化不是问题，但当前的装配式设计大多只考虑结构装配，使得建筑成为半成品，还无法达到建筑工业化的要求。”他同时也表示，装配式住宅对于建筑材料供应、用工需求和企业都提出很大的挑战。

　　曲建建议，建筑行业目前缺少转型升级的自发动力，政府可从两个层面加强引导：一是做好产业规划的顶层设计，形成建筑业转型升级的行动计划文件；二是在政府投资项目中率先实践，比如保障房等，既让行业看到经济效应，也在实践中逐步形成新的行业标准和规范。

　　证券时报记者了解到，目前，包括上海建工房产在内的房产公司，正在探索已使用过的装配式构件，外立面、阳台、楼梯和门窗等构件，能否标准化入库，待以后再有类似户型时，可直接生产，届时成本或将大幅下降。