女法官陈玉莹是传言还是实锤?

　　京城楼市冷热两极分化，有的热销楼盘能做到开盘当天即售罄，相比之下有的冷门楼盘取证很久也门可罗雀，位于京城远郊区怀柔的越秀天恒·怀山府便是网签量寥寥无几的新盘代表项目。

　　据悉，越秀天恒·怀山府是越秀地产进京的首个项目，尽管选择相对保守的方案，联合天恒置业共同操盘，但从签约效果来看，取证1年多的时间里仅网签了15套房源，去化成绩明显不尽如人意。

　　自京城开启集中土拍起，除了北京本地开发商积极参与外，来自粤派的各大房企也异军突起，以卓越、建发、越秀为例的开发商，甚至都是首次“进京赶考”。但是，相较而言，越秀地产在北京的首秀项目无论是营销声量，还是市场关注皆较为薄弱。

　　2021年11月26日，越秀天恒·怀山府取得预售证，据北青地产不完全统计，本次预售获得批准的销售套数为1079套，截至2022年12月26日，北京市住建委官网显示仅网签了15套房源。

　　这也就意味着距离取证一年的时间，怀山府的去化率只有1.39%，在去年同期一批次集中土拍项目中排名倒数第一。

　　从怀山府的产品定位来看，开发商试图刚需、改善两方面都想抓，从结果而言，最终哪边都没有把握住客户群体。项目主力户型为90-139㎡洋房及小高层、155-160㎡迭拼、240㎡合院。据悉，越秀天恒·怀山府占地11万㎡，建筑面积33万方，分两期开发，规划户数1499户。

　　改善产品迭加规模开发注定去化的速度不会太快，有业内人士预计，怀山府迭拼与合院的别墅产品，大概率将会转成现房销售，剩余的洋房产品去化周期也会较长。

　　越秀天恒·怀山府位于怀柔的红螺别墅区板块，尽管距离怀柔区政府4.4公里相对较近，但并不是怀柔核心板块，且周边商超、交通、医疗、教育等配套都不佳。

　　商超方面，离最近的大型商圈万达广场、新悦百货等超过4公里；日常出行，主要依靠私家车，附近没有地铁站点，1公里范围内仅配有红螺镇村南、靶场路口东等公交站；医疗资源，周边北京怀柔医院、北京中医医院怀柔医院超过5公里。

　　学校教育，红螺镇幼儿园、育新幼儿园在2公里范围内，北京市怀柔区实验小学和红螺寺中学在3公里范围内；生态环境则靠近神堂域自然风景区，是唯一优质的周边配套资源。

　　值得一提的是，该项目周边配套还有商业金融服务业用地、基础教育用地等，但是具体的招商引进、落地时间还处于未知的状态。

　　在今年的首批次集中供地中，怀柔区还上新供应了一宗雁栖01-01等地块，未来或将建设为低密洋房或小高层产品，其地块纯商品房销售指导价在3.7万/㎡。据悉，越秀天恒·怀山府的销售指导均价约4万/㎡ ，总价360万起，后者价格明显不占优势。

　　竞品天恒·半山世家印证了同板块区位别墅产品的难销程度。据悉，该项目分别于2011年、2012年、2015年取得三次预售许可证，在期满后又分别转为现房销售。目前该项目还未清盘，并且其实际销售价格均低于拟售单价，两者最大相差约8000元/㎡，只能不断地降价求生。

　　此外，数据显示，怀山府项目周边二手房价在2.5万-3.5万/㎡之间，怀山府不存在当前热销楼盘倒挂二手房价格，以及位于核心地理区位的必要条件，也就导致在两极分化的楼市环境下，去化效果大打折扣。

　　曾有一位熟悉北京市场、并与天恒置业有过深度接触的房企营销总评价越秀天恒·怀山府称，“合作伙伴与目标地块越秀都没选好。”实际上，这一语道出了两个关键信息点，一个是越秀地产当初拿下的目标地块公司择址失策，另一个是共同操盘的合作伙伴天恒置业并未起到“1+1>

　　2”的作用。

　　对于“进京赶考”的房企而言，在北京“扎根”是公司版图扩张战略目标的重要一役，那么具体择址于哪个区位板块便显得尤为关键。

　　越秀地产最终落子怀柔，其区位支撑力不足以达到热销。相较同为进京赶考的卓越、建发等粤派房企，他们选择的大多是自身带有较高关注度的朝阳望京、昌平二拨子、昌平东小口等火热区位，远郊区怀柔则几乎没有与之抗衡的可比性。

　　再者，怀山府除了操盘的越秀地产，还有共同合作的房企天恒置业，后者是区属国企。众所周知，与北京地方国企合作拿地，前期合作方的优势明显，但后期沟通成本比较高。

　　有业内人士指出，相比于首开、城建在合作开发方面的“成熟体制”，天恒置业的问题较多，单从天恒自身存在的债务资金压力能看出一二。

　　根据东方财富Choice数据显示，2022年三季报中，北京天恒置业集团有限公司的剔预资产负债率为72.15%，净负债率为156.25%，进入“三道红线”标准的橙色档。当期净利润也为-53,818.09万元。

　　越秀地产方面增收不增利的“隐患”也在逐渐显现。2022年上半年，越秀地产营收312.9亿元，同比增长29.1%。但同期利润却在下降，上半年越秀地产归母净利润约17.1亿元，同比下降25.8%。此外，越秀地产的成本增速也显着高于营收增速。

　　如今，疫情防控逐渐放开，楼市各大新盘为回笼资金降价已成为常态，对于越秀天恒·怀山府而言，降价也不再成为吸引人群决策置业的制胜法宝，业内认为越秀地产在北京的首个项目大概率将沉没于“楼海”，再难突出重围。