房地产板块筑底成功了吗？

　　尽管房地产行业仍处于“渡劫”之中，但A股中的房地产股票却跃跃欲试，表现得相对强势，引发了投资者的遐想。

　　据克而瑞的数据显示，2022年上半年，百强房企1月至6月的全口径销售金额同比下降51%，出现“腰斩”行情；除了TOP10梯队房企外，其余各梯队房企均有逾6成企业的累计业绩降幅大于45%。

　　据乐居财经的数据显示，在169家上市房企中，129家归母净利润同比下降，占比高达76.3%；按盈利与否区分，55家房企亏损，合计亏损额超过了595亿元；其中亏损榜首为富力地产，上半年亏损69.2亿元。

　　对此，南方基金的基金经理、长期青睐房地产股票的张延闽，在2022年第二季度选择了清仓走人，“房地产当下面临的核心问题不再是需求意愿，而是需求能力，因此如果没有超预期的变量出现，市场可能会高估了稳增长的短期效果并且超前交易了相关企业的估值。”

　　房地产进入了低利润时代，但市场已经进入了复苏周期，2022年上半年有4家房企的净利润超过百亿元，有15家房企净利润超过20亿元。

　　国联安基金的基金经理刘斌表示：“中国的城市化过程还未结束，工业格局还在持续的变动之中，人口也会随着工业的变动而流动，新兴的工业城市会有大量的住房需求；房地产行业必然是个持久的行业，人对居住的要求是随着收入的提升持续提升的房地产企业的估值处于历史最低水平。”

　　工银瑞信的陈小鹭认为：“地产行业的投资机会可能更多来自于行业格局的变化，相比于前几轮周期中，更加激进的高杠杆型民企扩张速度超过行业，本轮周期更多的是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进型企业的扩张或将不会重现，相较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。”

　　毕竟，低开、筑底、向好是行业的共识，长期来看只要房地产行业保持健康发展，就大有可为，投资者无需回避。

　　对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“眼下，‘新三亿人’能否融入城市，取决于他们有没有一套体面的房子、良好的社区和均等的服务。未来，房地产就是内需，就是消费，保租房和普通商品房就是未来供给侧改革的着力点，这是房地产不得不转向的新路径。”

　　保利发展：保利发展是老牌房企之一，以稳健著称，这场行业调整中保利发展的股价几乎没有跌，反而创下了近十年的新高。

　　营业收入为1107亿元同比增长23.1%，净利润为108.3亿元同比增长5.1%，营业收入与净利润双双保持正增长；销售额为2102亿元同比下降26.3%，销售面积为1307万平米同比下降21.8%，双双低于行业平均水平；扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，满足“三条红线”的规定。

　　2022年8月新增广州、上海、南京、杭州等地10个项目，总土地成交价款186.45亿元，同比增长136.80%；1月至8月累计拿地697.81万方，耗资1095.61亿元，主要集中在一二线城市。

　　光大证券表示：“财务稳健，资金充裕，信用优势显著；销售稳健，拿地实力强，央企信用与品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。”

　　金地集团：金地集团的弹性比保利发展更大，但基本面相对没有那么扎实：2022年上半年，营业收入为281.1亿元同比下降17.98%，净利润为19.7亿元同比增长7.68%；可圈可点的是，销售毛利率、净利润率分别为21.98%、12.08%，同比分别增长了4.6百分点、3.6百分点，意味着盈利水平的企稳回升。

　　扣除预收账款后的资产负债率为66.9%、净负债率为57.8%、现金短债比为1.54，这三个关键指标均达标了，且融资成本仅为4.54%，低于行业平均水平。

　　华西证券：“金地集团销售排名持续提升，融资优势凸出，土储优质，财务安全，当前估值处于行业可比公司的低位。”

　　华润置地：华润置地是少数发展势头较猛的房企，2022年上半年拿地金额位列行业第一，成为一抹不可忽视的亮色。

　　同期，营业收入为728.9亿元同比下降2.6%，净利润为106亿元同比下降19.2%，整体毛利率为26.9%，同比下降4.4个百分点。

　　好在华润置地手握现金（不含受限制现金）的水平较 2021年末增加1146亿元同比增长7.3%，从而提高了抗风险能力。

　　第一上海证券表示：“公司开发业务的强大韧性加上投资物业的持续贡献，以及生态圈要素性业务（代建代运营、长租、产业等）协同主业的发展，将为公司带来长足的穿越周期的能力。”

　　需要注意的是，资金短线在保利发展、金地集团、华润置地中进进出出，从而导致股价波动较大，风险不可忽视。