有关四时田园杂兴的意思的底层逻辑是什么?

　　◎从地产转型金融控股业务，又从金控业务回归地产主业，大名城在上海五个新城大举拿地，已斥资近100亿元。接下来的2023年，如何提升项目去化速度将是大名城不得不考虑的问题。

　　1月30日，大名城（SH600094，股价3.30元，市值81.69亿元）发布业绩预告，预计在2022年度将实现扭亏为盈，归母净利润为1.42亿-1.7亿元。

　　事实上，这家老牌闽系房企在去年前三季度的业绩均不太理想，直到年末终于交出了预增“答卷”。对于2022年业绩扭亏为盈的原因，大名城表示，一是影响计提存货跌价准备的因素已不再持续恶化，另外子公司股权转让影响投资收益，预计报告期内投资收益较上一年度报告期同比减少。

　　不过从实际项目来看，《每日经济新闻》记者注意到，大名城在上海奉贤区的合作项目陕建名城映蓝开盘两个多月，仅去化18套房源；此外，近日大名城位于福州的凯邦公馆项目，因无证施工被福州市城乡建设局行政处罚。

　　官网显示，目前大名城已拓展上海、福州、兰州、南京、杭州等17个城市，相继开发高尚住宅、城市综合体、5A写字楼、星级酒店、旅游文化园区等多种物业业态，累计建设面积超千万平方米，土地储备超4万亩。

　　从地产转型金融控股业务，又从金控业务回归地产主业，大名城在上海五个新城大举拿地，已斥资近100亿元。接下来的2023年，如何提升项目去化速度将是大名城不得不考虑的问题。

　　过去的2022年，大名城在上海经历了销售业绩的滑铁卢，原本以为上海作为一线城市是投资风险最小的区域，结果突然袭来的疫情将公司的发展计划全部打乱。直到去年底，处于资金荒的大名城才终于等来了融资政策放松。

　　2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展（即支持房企融资的“第三支箭”）后，大名城便快速召开临时股东大会，发出了定增计划获股东通过的公告。

　　根据公告，97%的股东同意公司向大股东、机构投资者和境内自然人等不超过35名特定投资者募资不超过30亿元，发行数量为6亿股，70%的募集资金用于上海的4个住宅项目开发和建设。

　　募投项目都是大名城过去两年重仓上海五个新城的项目，位置较为偏远，包括松江区的大名城映云间、青浦区的大名城映湖、奉贤区的大名城映园以及临港新片区的大名城映晖等。

　　大名城方面的理由是，公司面临较大的经营压力和财务风险，现有融资渠道较为单一，较难满足公司未来稳健发展需求；目前，公司拥有较丰富的土地储备，大量后续项目的开发需要强有力的资金支持。通过非公开发行股票，公司将进一步拓宽融资渠道，增大资产规模，增强资金实力，降低财务风险，优化公司资本结构。

　　据介绍，松江区永丰街道H单元H24-07号地块项目（即大名城映云间）于2020年9月开工建设，预计于2023年3月交付。项目计划总投资26.26亿元，尚需投入3.83亿元，拟使用募集资金3.5亿元投入该项目。

　　记者注意到，此次募投的项目多已清盘，比如青浦区的大名城映湖也在2021年售罄。上海网上房地产系统显示，该项目的住宅共有586套房源，575套已网签备案。

　　公开资料显示，大名城在上海远郊区域竞得地块不少于10宗，总金额达95.36亿元。地块分布在松江、青浦、奉贤、临港等上海远郊地段，即上海近些年规划的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等“五个新城”，以及临港区域。

　　《每日经济新闻》此前曾报道，上海临港新片区多个楼盘遇到销售缓慢的窘境，有部分项目的去化率低于10%。其中，陕西建工与大名城首次在临港打造住宅项目陕建名城映蓝，网上房地产官网显示，2022年11月25日开盘推出432套房源，截至2月2日，已售住宅套数仅18套，去化率仅4.2%。

　　值得一提的是，某TOP10房企上海区域公司高管此前曾向记者坦言，公司短时间内不考虑在临港新片区拿地，虽然临港是未来上海楼市有提升空间的区域，但公司需要的是“投资能立马变现”。

　　1月30日，大名城发布2022年度业绩预告显示，预计实现归属母净利润1.42亿-1.70亿元，与上年同期相比，将实现扭亏为盈；归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润0.92亿-1.10亿元。

　　业绩扭亏为盈的原因是，一是影响计提存货跌价准备的因素已不再持续恶化，另外子公司股权转让影响投资收益，预计报告期内投资收益较上一年度报告期同比减少。同时，报告期内，公司严控三费支出，开源节流，提升获利能力，预计较上一年度报告期公司三项费用同比减少。

　　事实上，为了缓解流动性紧张问题，大名城还于2023年1月12日发布公告称，在确保不影响募集资金项目建设和募集资金使用计划的情况下，使用闲置募集资金不超过2.3亿元暂时补充流动资金。

　　此外，2023年1月16日，在“支持房地产市场平稳健康发展签约仪式”上，上海大名城企业股份有限公司与中国工商银行上海分行签订《银企战略合作协议》，获得工商银行上海分行100亿元授信，支持企业平稳健康发展。

　　据大名城2022年三季报，截至2022年三季度末，大名城短期借款3.56亿元，一年内到期的非流动负债12.25亿元；货币资金32.7亿元，能够覆盖公司的债务规模。

　　截至报告期末，大名城继续保持总体债务水平安全可控，现金短债比为2.07，扣除预收帐款后资产负债率为31.74%，净负债率为30.44%，三道红线阈值为“绿档”。

　　据信用中国（福建）官网披露，1月20日，福州凯邦房地产开发有限公司因未取得《建筑工程施工许可证》擅自开工建设被福州市城乡建设局处罚。

　　公告显示，经查，由福州凯邦房地产开发有限公司建设的“凯邦公馆”，工程于2020年8月25日取得施工许可证，在取得施工许可证前该工程的10号楼结构已封顶，处于外墙装饰装修阶段。

　　处罚机关认为，由福州凯邦房地产开发有限公司建设的“凯邦公馆”工程涉嫌未取得《建筑工程施工许可证》擅自开工建设一案，违法事实清楚，证据确凿，违法情节在《福建省住房和城乡建设系统行政处罚裁量权基准﹝2021年版﹞》中属于严重。根据规定，责令当事人进行改正，处以工程合同价款2%即8.9万元的罚款。

　　去年12月26日，项目公司在福州日报发布交房公告表示，大名城紫金九号（凯邦公馆）已全面竣工，并经验收合格，达到交房条件。于12月29日开始正式交房。

　　然而一个月后，据福建新闻广播报道，该项目的购房业主投诉称，小区实际交付场景与开发商的沙盘、宣传效果相差太远，绿化缩水，公共配套设施减配。反馈给开发商要求整改，却迟迟得不到回应。

　　紫金九号项目是大名城于2020年2月27日福州首场土拍竞得，总价24.6亿元，折合平均楼面价22254元/平方米，刷新了彼时区域内的地王记录。在大名城各个区域的项目中，福州紫金九号的总投资规模排名数一数二。

　　记者注意到，去年9月，一款名为“筑盈10号集合资金信托计划（第1期）”的信托理财产品由山东信托受托发售，总募资3.5亿元，期限1年半，预期收益率7.4%~7.9%。该产品共分两期，所募资金投向的即是大名城位于福州仓山区的“紫金九号”楼盘，备案名叫“凯邦公馆”。

　　据大名城发布的公告，全资子公司福州凯邦房地产开发有限公司因生产经营所需，向山东信托申请信托贷款人民币5.947亿元，上海翀骁置业有限公司作为共同债务人与凯邦房地产公司一并履行上述信托贷款偿还义务。

　　在该笔融资中，大名城还抵押了公司在2022年上半年新增的唯一土储项目，即位于上海青浦区重固镇毛家角村一宗41.6亩的宅地。

　　值得注意的是，2022年大名城在拓储方面表现并不积极。公告显示，2022年大名城在公开市场仅有一处新增土储记录。

　　2022年6月8日，上海首批集中供地的第5天，大名城在与中建八局的竞争中，成功以8.88亿元的底价拿下青浦区重固镇毛家角路南侧38-01地块，成交楼面价为16000元/平方米，房地联动价为34800元/平方米。

　　而2021年，大名城在上海有3次新增土储，2020年6次举牌大举在上海新总部区域和福州大本营拿地。

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