增城成交跌出前三全市一手库存创近一年新低

　　本月市场成交出现“假期综合症”，节后一手住宅供应放缓；一、二手住宅成交量均创“春节月”以来第二低位。自2017年新政调控以来，传统楼市销售季9、10月活跃度发生变化，当前“买方市场”情况下，客户短期内保持“不着急入市”的态度。

　　但需要指出的是，由于一手供应“紧缺”，新房可售库存已跌至近一年低位，从长期来看，将加剧广州市场“供不应求”现象，买家宜适时入市，不宜久等。

　　2019年10月（1-27日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3130宗，较9月同期（4219宗）环比下滑25.8%，同比下滑32.2%，成交量为近5年最低位。整体看，今年“银十”客户观望情绪加重，市场需求明显减少。据小研君监测，本月除国庆黄金周外，其余各周周度成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7、8月份。

　　小研君分析认为，今年银十二手市场“成绩单”表现一般主要有两方面原因：一方面，今年不少开发商采取“以价换量”销售政策，促使不少二手置业客户分流至新房市场；另一方面，目前广州楼市表现“不温不热”，客户观望情绪浓厚。加上国庆黄金周外出、回乡客户较多，促使入市步伐有所放缓，成交相对乏力。

　　价格方面，本月二手网签均价为25757元/平，环比下滑5.3%。主要由于本月天河、荔湾等中心区成交明显下滑，占比减少，促使网签均价结构性下滑。

　　从各区成交情况来看，本月各区成交量环比均呈现下滑的趋势。其中，天河、荔湾、增城三区跌幅最为明显，1-27日分别成交313宗、142宗、393宗，环比分别下滑36.5%、45.8%、37.2%。其中，增城区成交占比环比净减2.28%，成交甚至不及海珠（396宗），排名跌至第四位。

　　另外，需要指出的是，本月花都区成交跌幅最少。整体共成交585宗，环比下滑15.2%。小研君认为，花都区由于价格相对低洼、次新房房源充足，再加上花都近年来基建进度良好，配套设施亦逐步完善，客户对后市信心较强。因此，虽然广州二手市场表现平淡，但花都区仍有较大的需求。

　　本月，天河多个板块成交表现活跃，如东圃板块、石牌板块、珠江新城板块等，其成交均价分别为50222元/平、52708元/平、85314元/平。

　　另外，需要指出的是，本月黄埔区次新房配套齐全，性价比较高，受青睐程度高。其中，老黄埔板块、萝岗板块成交相对活跃，其成交均价分别为33284元/平、34086元/平。

　　根据监控显示，10月广州网签一手住宅成交量为6123宗，环比下跌6%。年内仅次于2月,为第二成交低位。

　　一.国庆假期干扰，与2015-2016年不同，近3年市场处于“买方市场”状态，买家不着急入市，国庆选择出游回乡的客户越来越多，国庆逐渐与春节成交情况相似，进而影响全月成交表现。

　　二.节后供应放缓严重，本月全市累计供应6015套单位，其中4446套集中在9.26-9.30（假期前）批发，占全月供应量的74%。节日期间至统计周期结束（10.1-10.25），广州新增供应仅1569套，占全月26%，后继乏力直接影响10月成交。

　　三.市场买卖方态度“胶着”。买家不着急入市，而开发商由于近年拿地成本大幅提高，新推楼盘价格基本没有回调、“以价换量”空间；另一方面，对于外围区远郊地带，即使开发商愿意降价吸客，由于“远离市区”“无地铁”“无配套”等劣势，亦难以吸引买家入手。

　　虽然10月整体成交表现疲软，但天河、南沙、增城三区成交仍“可圈可点”，其中天河本月成交415宗，环比增加59%，天河主要一手住宅项目兰亭盛荟于9月初开盘抢跑，成交活跃；而珠江花城于9月7日、9月21日分别“抢跑”累计推出400套单位，其成交陆续体现在网签数据上，两大热盘推货刺激消化周期长期低于“红线个月，严重缺货的天河区恢复活力，跑赢大市。