江苏苏州隔断合法 为什么在中国掀起了巨大波澜(2)

　　早在当年8月，北京就出台了监管文件，要求以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部的布局分割出租。

　　可是，从“准一线”的苏州，到“超一线合法化在两个月的时间内迅速展开，间隔时间之短、示范效应之广，令人叹为观止，这也是苏州的做法引发行业广泛关注和争论的重要原因之一……

　　一边是禁止N+1，而另一边这种模式又被公开鼓励。这看似有些自相矛盾的局面为什么会产生？这是因为，一方面，现有的N+1很多还不规范，问题频出；同时另一方面，在像苏州、广州、南京这样租赁市场供求关系比较紧张的城市，住房难的问题很大，须N+1来救急。

　　2018年7月23日，著名经济学家、中国经济改革基金会国民经济研究所所长樊纲在出席博鳌21世纪房地产论坛第18届年会时，重点提到了房地产改革的相关问题，在他看来，“中国房地产改革必须要提高容积率”，原因在于“中国人均可居住率只有世界的三分之一，我们命中注定只能住拥挤的房子”！

　　这个说法引起了不小的争议。在广大的三四五线城市，居民的住房面积还是相对宽敞的；但对于一二线城市来说，其观点毋庸置疑。在寸土寸金的北上广深，很多人都处于“蜗居”状态，而在土地供应更加紧张的香港，其人均居住面积之狭窄令人瞠目结舌……

　　2019年1月4日，《深圳市城市规划标准与准则》中的密度分区与容积率章节修订条款正式实施。深圳中心城区、原特区外的一些区域的容积率均不同程度提高，以缓解深圳土地稀缺的矛盾。同时，新政策加大城市各类用房特别是旧改和政策性住房的容积率，以提高供应量。这一政策，是针对深圳“地荒”的一次积极的解决方案化。

　　为更好地盘活存量土地资源，促进产业用地节约集约利用，最近，深圳市政府又出台了《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》。5月20日，深圳市规划和自然资源局对其进行详细解读，该局副局长王策飞介绍，深圳全市符合该政策规定的产业用地约88平方公里，理论上可在不新增加1平方米建设用地情况下，增加1.6亿平方米产业空间。可以说，这是深圳产业空间再造、产能再扩大、促进实体经济发展的重大举措。

　　4月8日，国家发改委网站发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，大幅放宽各大城市的落户限制。可想而知，未来，人口还将向大中城市聚集，一些现在用地尚不紧张的城市，将来可能慢慢变得紧张；而现在用地已然紧张的城市，将来情况会更甚。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，现阶段实际情况决定了，很大一部分人群无力承担高质量的居住条件，设施简单但租金更低的房型对年轻人、外来务工人员更实用。很多城市开放N+1也是基于这一现实情况的考虑，因此自持物业开发商在开发建设、设计户型时未必都要以满足家庭需求为标准，也可充分考虑租房群体的需求，在保证安全、有尊严的前提下，适当降低标准，从供应端打造更多简便的居住空间。

　　对于合租房内的租客，客厅属于公共空间，实际利用率很低，如果空置，每一租户都要为此分摊成本。这一方面会增大租客的房租支出，另一方面也会增加运营机构的空置率。

　　机构做规模化租赁运营，就要去市场上拿房。因为当前中国租售比过低，如果机构（比如开发商）自己拿地、自己盖房，然后持有出租的话，即便像万科这样融资成本低至4%以下的企业也很难兜得住成本。所以，市场上的长租公寓运营商，扮演的通常是二房东的角色。

　　二房东模式下，盈利来自租金差，因此通常长租公寓运营商会与原业主签订3至5年，甚至更长时间的包租协议。盈利主要来自租金价差（占大头），以及一些增值服务（比例比较小）。