江苏苏州隔断合法 为什么在中国掀起了巨大波澜(3)

　　长租公寓本来就是一个相对微利的行业。万科董事长郁亮曾表示“长租公寓的回报率能达到1%—2%就很满意了”，前龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石则表示“三年内不考虑盈利”。

　　巨头财力雄厚，一般的机构可玩不起，他们马上就要盈利，至少要盈亏平衡，否则分分钟倒闭。所以，即便N+1不合法，他们也会偷偷摸摸干，形成一个巨大的灰色地带。因为，诱惑实在太大了。

　　假设机构收一个两居室，付给一手业主的房租是2500元/月，转手租出去，每个房间每月收取1500块，合计3000，价差是500块。如果将两居室打隔断改造成三居室，每居室收1200块，那么满租状态下，每月总收入是3600块，价差扩大到了1100块，是此前的2倍多。由于收房成本这个硬性数额无法改变，通过隔断房增加房屋量供应以获取更高利润，是业内一种常态。

　　过去，执法部门也经常打击N+1，但住宅毕竟是私人领地，不可能频繁地挨家挨户排查，执法成本太高。运营机构偷偷摸摸搞N+1，有时候连一手业主都不通知，更不会在相关部门去备案。

　　比如根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》最新规定，由使用面积在12平方米以上的、设有外墙窗户的起居室改造成的隔断间为合规房间，这一定义将其从肆意隔断、空间紧张、租户众多的违规群租房中分离出来。

　　此外，对于租客来说，N+1之后，虽然自己居住的空间会缩小一些，但是相对来说可以少付一点租金，减轻生活压力。对整个社会来说，可以缓解租金的上涨。

　　N+1合法化的初衷是好的，那就是更好地满足住房供需紧张的城市里人们的住房需求。然而，一项政策要实实在在地惠及于民，还有许多工作要做。

　　就N+1来说，立法推动其合法化只是开始，更重要的是进一步明确标准，形成统一规范，加强监管，切实保证租客的生命财产安全和居住品质。

　　2016年，陆克华就指出，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全的疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管，确定人均居住面积的标准、单间最多居住人数等办法。

　　对此，苏州有着清醒的认识。虽然其去年底就发布了草案，初探N+1合法化；但同时对包括隔断在内的租房行为的整治行动却没有停止。今年4月，苏州多处租赁房屋发生火灾。此后，苏州针对“三合一”场所（仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上）、出租房（群租房）开展为期100天的集中整治专项行动。全市共排查“三合一”场所7.9万余家，群租房16.6万余家。

　　（1）使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，县级市（区）人民政府规定起居室（厅）不得隔断出租的除外。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。

　　（2）起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

　　（3）同时，条例第十二条规定：出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过两人。但是，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

　　通过以上限制和规范，可以很大程度上降低N+1模式合租带来的安全隐患，提升租客居住质量，对出租、承租双方都具有明显利好。

　　比如，此前N+1不合法的时候，很多机构偷偷摸摸地干；N+1合法之后，有些机构在利益的诱惑下，可能“变本加厉”，暗地从N+1打出N+2、N+3式的隔断。

　　此外，搭建隔断无疑将改变建筑整体的荷载和承重，而一套住房接纳更多租户，又将加重水电、电梯等公共资源和设施的使用强度，这对相邻业主而言是居住权益的损失。

　　而且，如前所说，租赁住房也属于受保护的私人领域，同时数量庞大、分布分散，监管部门长期跟踪、入室检查的成本较高、难度较大，很难保证每一栋打着N+1旗号的房屋都能合法合规。N+1模式有可能演变成一种变相的群租。