年中盘点：五大关键词量度2019年上半年成都楼市

　　2019年转眼过半，与2018年上半年成都楼市的“风起云涌”相比，2019年上半年可谓“波澜不惊”。但在表面的平静下，实则也有暗流涌动，值得去总结与回味。为此，本报特别策划了2019年上半年成都楼市年中盘点系列稿件，以《市场篇》《区域篇》《房企篇》《楼盘篇》呈现。

　　一个人对市场的敏锐性往往决定其判断是否准确。对购房者而言，多关注楼市、洞察其变化是必要的。相比风云变幻的2018年，2019年上半年的成都楼市又有怎样的变化？本报以五大关键词量度2019年上半年的成都楼市。

　　刚刚过去的6月，华润置地悦玺、仁恒滨河湾等关注度高的主城楼盘相继入市，一时间显得成都楼市炙手可热。公开资料显示，仁恒滨河湾报名人数12340人，华润置地悦玺报名人数11061人，的确是万人摇号。但如果忽略数字背后的意义去谈楼市，实际并无意义。这两个楼盘皆属于“老盘加推”，由于开发时间较早，受到成都主城的严格限价，在当下市场环境下表现出较高的剪刀差，由此吸引大量购房者报名。而这样的案例在成都相对少见，难以代表成都市场的现状。

　　事实上，平稳顺销才是成都大多数楼盘的当下状态，尤其是作为主力供应区域的远近郊楼盘。公开数据显示，最近一周内(7.1—7.7)成都开盘的10个项目2342套房源，整体认购率仅42%左右，上半年的平均认购率也不过50%左右(数据源于锐理)。

　　这样一组平均值的背后，既囊括了报名人数超千人的楼盘，也包含了报名人数只有“个位数”的楼盘。由此可见，成都楼市已进入买方市场，好的楼盘更多人选择，而对于中等偏下的楼盘，购房者会有更多的顾虑，市场两极分化明显。

　　在市场分化明显的现状下，住宅产品的成交数据又会有何变化？据锐理备案口径的数据统计，2019年上半年大成都新房市场住宅成交量约1084万方，低于近五年来1300万方的平均线，再现“数据小年”。

　　上一个数据小年出现在2018年上半年，因受到当年“5·15新政”调控的影响，市场活跃度较低，成交相对萎靡。而今年上半年政策环境相对平稳，成交量较低的主要原因或来源于价格与供应结构的变化。

　　成交价方面，锐理数据显示，2019年上半年大成都新房住宅成交均价约11315元/㎡，尽管整体来看与去年相比还算平稳，但仍有一定涨幅，在一定程度上会影响购房者的买房抉择。同时，相比于新房，二手房市场显得更稳。尽管在春节后出现过二手房交易量明显上涨，但成交价已经连续9个月保持平稳，不少购房者也将目光转至二手房市场。

　　另一方面，当下成都主城土地供应与楼盘库存持续减少，近郊区域逐渐成为主力供应区域，而不少购房者有“主城情结”，对郊区暂时难以认同，这就解释了主城的整体认购率远高于郊区、整体成交量不尽如人意的原因。

　　在供应结构整体外溢的趋势下，还有一些值得关注的现象，如住宅产品面积段的变化。据四川中原地产研究院统计，2019年上半年90—150平方米的改善产品住宅成为成都主城区销售主力，占比69%，其中130—150平方米产品占比较去年明显提升。

　　从近两年新开品质楼盘来看，住宅产品面积段确有做大面积改善的趋势，如金牛区融信公馆产品建筑面积113—217平方米、武侯区金茂府产品建筑面积163—358平方米、成华区德商迎晖天禧产品建筑面积190—235平方米、青羊区绿城凤起朝鸣产品建筑面积165—655平方米……以此趋势来看，主城区基本呈现改善当道、刚需外溢。

　　从近郊区域来看，90—130平方米住宅产品仍是销售主力，改善类的产品占比较去年小幅度提升，极刚产品占比下降。其背后代表着两种客户类型的演变，一种是地缘客户的改善需求，一种是主城刚需的外溢。预计未来，近郊区域也将逐渐呈现改善为主流的趋势。

　　今年的土地拍卖有一大特色——大规模出让TOD用地。今年2月14日，成都市召开发展和改革工作会议，明确提到成都将启动13个轨道交通场站综合开发TOD示范项目。